「脱サラ」
おそらくこの言葉に反応しないサラリーマンは、世の中に存在しないはずです。
サラリーマンは、誰しも多かれ少なかれ不満を抱え、自由を求めます。
そんななか、私は元銀行員でありながら、不動産投資を始め、今では資産約３億円、家賃収入にして年間約3500万円、キャッシュフローとしては年間1100万円ほどを得ながら、ストレスフリーな生活をしています。
ここに至るまで、約２年です。
「２年あれば、確実に人生は変わる」
これが私の感覚です。
それまでは、アフィリエイトだの転売だのと、いろいろな副業手法に踊らされたりもしました。
でも結局は、不動産投資でした。
そこそこ安定した企業に勤めているサラリーマンなら、不動産投資こそが最も確実性が高い脱サラ手法だと感じます。
今回は、私が脱サラできた不動産投資の軌跡を簡単にご紹介します。
１物件目：300万円のワンルームマンション
まず１件目は３００万円のワンルームマンションを買いました。
この時、用意した頭金はたったの５０万円です。諸経費約３０万円で、残りは全額借入。
人生ではじめて２８０万もの借金をしたので、契約時は正直震えましたが、そのあと冷静に考えると「たった５０万円でオーナーになれた」という事実で、不思議な高揚感がありました。
人によっては、この程度の物件ならフルローンもOKみたいですね。
で、肝心のこの物件、神奈川県横浜市の某駅から徒歩６分。
大学が近い駅だったので、大学生が入ることを期待して買い、見事に大学生が入ってくれました。
「投資するなら首都圏（１都３県）が鉄則」とアドバイザーに教わった通りに購入しました。
また「入居者を途切れさせないことが大事」ともアドバイザーに教わっていたので、他より少し条件を良くし、内装に一工夫を加えました。
１件目の月間収支はこんな感じ（数字は概算）
| 収入 | |
| 家賃収入／月 | 53,000円 |
| 支出 | |
| 諸経費／月 | 13,000円 |
| 修繕積立／月 | 5,000円 |
| 借入返済／月 | 20,000円 |
| 収支 | 15,000円 |
毎月約15,000円手元に入ってくる！
初めて自分のビジネスで手に入れた収入。とても興奮したのを覚えていますね。
ポイントは、「仮に入居者がいなくても月々38,000円しかお金が出ていかない」ということ。
この事実が、私の第一歩を後押ししてくれました。
このくらいの出費であればほとんどリスクを感じなかったからです。
あとは、実際に物件を見て、「自分が学生だったら、この物件はお買い得だと思うだろうな」と実感を持てたこと。入居者がいれば月15,000円のプラスですし、問題なしです。
そんな感じで不動産オーナーの道を歩み始めました。
そして次の２件目からが、脱サラオーナーになるために重要な分岐点でした。
２物件目：４００万円のワンルームマンション
１件目と変わり映えしない感じですが、やはり１件目が自分の中での成功体験だったので、同様の物件を狙いました。
しかしポイントは「１件目の購入から２ヶ月後に買っていること」です。
実はこの物件を買う際は「ボーナス」を全額頭金に突っ込みました。
「この規模の物件なら、一定の条件を守っていれば安心」という確証めいたものが自分の中に芽生えていたんですね。
この物件は、アドバイザーの方から紹介され、ほぼ即決しました。
３物件目：2000万円の木造アパート一棟
ついに１棟まるまる購入ということで、やはりテンションがあがりましたね。
考え方としては、これまでうまくいっていたワンルームマンション投資が、住戸数分まとまって買えるという考え方。
なので、狙う物件の条件はほぼ同じです。
こちらに関しては最初の投資から１０ヶ月後。
ワンルームが順調に来ていたので、溜まったお金と、この頃にはもう完全に不動産で脱サラできる想定でいましたので、これまでの貯金100万円も頭金として使いました。
かつ、すでに購入していた物件を共同担保に入れたことで、銀行融資を多めに引き出すことに成功。
ここも「ある工夫」で満室稼働が出来ましので、借入返済後でも毎月15万円ほど入ってくる状況が作れました。
この時点で「次は億超え物件を絶対に取得し、億超え物件を２つ購入したら脱サラする」と決意しました。
４物件目：念願の億超え物件をついに購入！
はじめの物件を購入してから１年半たち、ついに１億３０００万円の物件を購入しました。
４物件目は、完全にフルローンで購入できました。
もちろん、これまでに購入した物件を共同担保に入れたことは大きかったです。
やはり、この規模でキャッシュフローがプラスになる物件は限られているので、いい物件に出会うまで半年近くかかりましたね。。
この間、複数の不動産投資会社の営業さんにかなり頑張って頂きました。ここまで来ると、営業さんとの関係もかなり出来あがってきます。
よく、「不動産投資会社はみんな詐欺！」とか「自分の足で情報を集めろ！」と主張する大家がいますが、あれはサラリーマンを理解していない言葉です。
もちろん、完全な詐欺会社も中にはいますが、基本的にはどの不動産投資会社もまともな会社です。
問題は、あなたが「顧客として大事にする価値がない人」とみなされること。
営業経験がある人なら分かると思いますが、お得意様には贔屓しますよね？
お得意様とは「自分からきちんと買ってくれるお客さん」のこと。
いい物件は、当然お得意様に最初に紹介され、多くの場合、そこですぐ決まります。
私の場合、複数の仲介業者の営業さんと非常に仲良くしていたので、みんないい物件を持ってきてくれたのです。
前提として、「不動産オーナーとして独立する強い意思を持ち、それを営業さんに伝える」
これがとても重要ですね。
５物件目：１億５０００万円の物件を購入！様子を見てから独立達成！
５物件目の購入は、なんと４物件目購入から２ヶ月後。
さすがに２〜３ヶ月の間に３億近い借入をすることにビビりましたが、アドバイザーになってくれた営業の方に背中を押され、ここで購入を決め、脱サラするという断固たる決意のもと購入しました。
これまでそれなりに経験も積んできて、この物件は間違いないと思えるものでした。
ちなみに、短期間で複数物件を買うことは十分に可能です。
物件の評価さえ出れば、総融資額を気にしない銀行もあります。
そして…
そこから２〜３ヶ月なんとなく様子を見て、会社をやめたくてソワソワし続け（笑）、ついに独立にこぎつけたのです！
その時の収支状況はというと…
| 収入 | |
| 家賃収入／月 | 約280万円 |
| 支出 | |
| 諸経費／月 | 約50万円 |
| 修繕積立／月 | 約20万円 |
| 借入返済／月 | 約120万円 |
| 収支 | 約90万円 |
毎月90万円のお金が手元に残るようになったのです。
注目すべきは、私が身銭を切った金額です。
１件目の頭金５０万円と、２件目のボーナス（６０万円）、３件目の１００万円で、合計２１０万円しか自分のお金を使っていないのです。
残りはすべて銀行借入。
それで２年後には毎月９０万円ほどの入金を得られるまでに不動産資産を増やすことができたのです。
結果、見事狙い通り脱サラし、不動産オーナーとして生きていくことができました。
成功のための３つのポイント
もちろん、世の中にはこんなにうまく行かない人もいます。
ただ、それは私から見ると、以下の３つのポイントをおろそかにしているからだと思います。
①仲介業者との関係構築
正直いって、これが一番です。
仲介業者にとって「お得意様」になること。それも複数の仲介業者のお得意様になることです。
私は最初の時点から複数業者と付き合いました。
不動産投資の会社にはやはり警戒心を持ってしまうものですが、そういう気持ちも相手には伝わってしまいます。
心を開いたコミュニケーションをすることで、向こうも他のお客さんよりも優遇してくれます。
②幅広い情報収集
私の場合、複数の業者が情報提供してくれましたので、ほとんど情報収集はそこで完結しました。
あとは、入居者目線の情報収集を欠かさないことですね。
オーナー目線の情報収集は業者に任せ、暇さえあれば「貧乏学生だったらどんな物件に住みたいか？」という目線で、suumoとかを見ていました。
この感覚を研ぎ澄ましていくのが大事だと思います。
③足を使うこと
物件を見に行くのはもちろん、業者の営業さんとはこまめに顔を合わせましょう。
ここの信頼関係が正直一番大事なので。
で、あとは複数業者と付き合う。
セミナーとか勉強会もなるべく顔を出すべきです。
複数の情報源を持つことで比較検討もできるようになるので。
そこに入居者目線を忘れなければ、物件選びは難しくありません。
サラリーマンの脱サラは不動産一択
いろんな脱サラ論がありますが、やはり振り返ってみても「不動産投資で脱サラ」は一番再現性が高いと思います。
私の体験談は上記のものですが、
- 複数業者と付き合い情報の精度を上げる
- 入居者目線を忘れず、条件のいい物件を選ぶ
- キャッシュフロープラスを守る
この３つを守ればよいんです。
これを実現できるかどうかのカギは「情報」です。
ですが、いまやいろんな業者に簡単にアクセス出来ます。
多少の行動力があれば、情報はいくらでも手に入ります。
まずあなたがやるべきこと
これを踏まえ、あなたが最初にやるべきことは、不動産仲介業者や、不動産投資アドバイザーなど、色々な会社と付き合っておくことです。
以下に、私が利用したおすすめな会社やサービスを紹介しておきます。
株式会社シーラさん
| おすすめ度 | |
|---|---|
| 物件の豊富さ | 自社物件の紹介率高め。 |
| 営業の優秀さ | カリスマ社長だからなのか、非常に優秀。 |
| 勉強会の有意義さ | 担当が優秀なので高い。私もここがスタートでした。 |
株式会社クレアスライフさん
| おすすめ度 | |
|---|---|
| 物件の豊富さ | 担当によるのかもしれないがかなりたくさん紹介してくれた。 |
| 営業の優秀さ | 老舗だからか、優秀。 |
| セミナーの有意義さ | かなり初心者向け。「キャッシュフロー」などの言葉がわからなければおすすめ |
不動産投資NAVIさん
| おすすめ度 | |
|---|---|
| 物件の豊富さ | 紹介先によるけど業者としてはハズレが少ない。 |
| 営業の優秀さ | こちらも紹介先による。 |
| 面談の有意義さ | 自分の状況やニーズに合わせてくれる。私はここで自分のニーズが明確になった。 |
で、大事なことを最後にいいますが、
片っ端から登録だったり資料請求してください。
もちろん営業電話やメールがたくさん来ます。
でもそれにきちんと全部対応してください。
全員に会ってください。
そして「本気で不動産投資で成功して独立する」という意思を営業に見せつけてください。
そうすれば営業は「この人は将来の太客になりそうだから大事にしよう」と思うんです。
ぜひ、あなたも一歩踏み出しましょう！
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